室內設計地圖เช่าบ้านตกแต่งได้ไหม? ขอบเขตการตกแต่งบ้านเช่า การยินยอมของเจ้าของบ้าน และการคืนสภาพเดิม
การเช่าที่อยู่อาศัยสามารถตกแต่งแบบเคลื่อนย้ายได้และไม่ทำให้เสียหาย หากต้องทำงานติดตั้งถาวรที่กระทบผนังกั้นห้อง ระบบไฟฟ้าและประปา หรือฝ้าเพดาน ควรได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งไต้หวัน มาตรา 431 สิ่งติดตั้งที่ผู้เช่าติดตั้งเพิ่มเองสามารถถอดออกไปได้เมื่อย้ายออก แต่ต้องกลับคืนสู่สภาพเดิม ค่าใช้จ่ายที่เป็นประโยชน์จากการตกแต่งจะเรียกคืนได้เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงก็ต่อเมื่อผู้ให้เช่ารู้เห็นและไม่ได้คัดค้าน และจำกัดเพียงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นซึ่งยังคงอยู่ในขณะนั้น การระบุขอบเขตที่แก้ไขได้ วิธีคืนสภาพ และการรับภาระค่าใช้จ่ายไว้ในสัญญาเช่าช่วยหลีกเลี่ยงข้อพิพาทเมื่อย้ายออกได้ดีที่สุด ข้อมูลต่อไปนี้เป็นการรวบรวมอย่างเป็นกลาง ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย
อะไรที่ทำเองได้ อะไรต้องขอเจ้าของบ้าน? ตารางเปรียบเทียบ
การตกแต่งบ้านเช่าสามารถทำได้หรือไม่ จุดสำคัญอยู่ที่ว่าเป็นการติดตรึงหรือเปลี่ยนแปลงสภาพเดิม หรือไม่ ต่อไปนี้เป็นข้อมูลสรุปที่เป็นกลาง แต่ในทางปฏิบัติให้ยึดตามข้อตกลงในสัญญาเช่าและการยินยอมของเจ้าของบ้านเป็นหลัก:
| ประเภท | ตัวอย่างทั่วไป | กรณีทั่วไป |
|---|---|---|
| เคลื่อนย้ายได้/ไม่ทำลาย | เฟอร์นิเจอร์ ม่าน พรม ชั้นวางแบบไม่ต้องเจาะ ตะขอไร้รอย สติกเกอร์ติดผนังที่ลอกออกได้ | ข้อโต้แย้งน้อยกว่า เมื่อสิ้นสุดสัญญาสามารถนำออกหรือคืนสภาพได้ |
| กึ่งติดตรึง | ตอกตะปูติดรูป เจาะรูติดตั้ง เปลี่ยนโคมไฟ | แนะนำให้ขออนุญาตล่วงหน้า และระวังเรื่องการคืนสภาพเดิม |
| ติดตรึง/เปลี่ยนแปลงโครงสร้าง | ปรับผนังกั้นห้อง ระบบไฟฟ้า-ประปา ฝ้าเพดาน พื้น ตู้ระบบรื้อถอนยาก รื้อหรือปรับเปลี่ยนห้องน้ำ | มักต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของบ้าน และอาจเกี่ยวข้องกับหน้าที่ในการคืนสภาพเดิม |
ข้างต้นเป็นข้อมูลสรุปที่เป็นกลาง ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย งานติดตรึงอาจเกี่ยวข้องกับข้อบังคับเกี่ยวกับการตกแต่งภายใน (ดูหน้า 'ขั้นตอนและการแจ้งการตกแต่งภายใน' ในเว็บไซต์นี้)
การตกแต่งบ้านเช่า การคืนสภาพเมื่อย้ายออก และเงินประกัน: ประมวลกฎหมายแพ่งไต้หวันและพระราชบัญญัติการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าและการกำกับดูแลของไต้หวันกำหนดไว้อย่างไร
สิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการตกแต่งบ้านเช่าอาศัยอยู่โดยหลักตามหมวดสัญญาเช่าในประมวลกฎหมายแพ่งไต้หวัน และพระราชบัญญัติการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าและการกำกับดูแลของไต้หวัน ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 8 กุมภาพันธ์ 2023 ต่อไปนี้เป็นการรวบรวมข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับการตกแต่งเป็นรายมาตรา โดยยึดตามประกาศในฐานข้อมูลกฎหมายและระเบียบข้อบังคับแห่งชาติไต้หวัน:
| สถานการณ์ | ข้อกำหนดตามมาตรา | ฐานอ้างอิง |
|---|---|---|
| สิ่งติดตั้งที่ผู้เช่าติดตั้งเพิ่มเอง | ผู้เช่าสามารถนำงานติดตั้งที่ตนเพิ่มเข้าไปกลับคืนได้ แต่ต้องกลับคืนสภาพเดิมของทรัพย์ที่ให้เช่า | ประมวลกฎหมายแพ่งไต้หวัน มาตรา 431 วรรค 2 |
| ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งขอให้ผู้ให้เช่าชำระคืนได้หรือไม่ | หากผู้เช่าจ่ายค่าใช้จ่ายที่เป็นประโยชน์ทำให้ทรัพย์ที่ให้เช่ามีมูลค่าเพิ่มขึ้น และผู้ให้เช่ารู้เห็นแต่ไม่ได้แสดงการคัดค้าน เมื่อความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าต้องชำระคืน แต่จำกัดเพียงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นซึ่งยังคงอยู่ในขณะนั้น | ประมวลกฎหมายแพ่งไต้หวัน มาตรา 431 วรรค 1 |
| การเปลี่ยนแปลงที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ | ผู้เช่าต้องดูแลรักษาทรัพย์ที่ให้เช่าด้วยความระมัดระวังตามวิสัยของผู้จัดการที่ดี การเปลี่ยนแปลงหรือความเสียหายที่เกิดจากการใช้ตามวิธีที่ตกลงกันหรือตามสภาพธรรมชาติของทรัพย์ ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย | ประมวลกฎหมายแพ่งไต้หวัน มาตรา 432 |
| ผู้ใดรับผิดชอบการซ่อมแซม | เว้นแต่สัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นหรือมีธรรมเนียมปฏิบัติเป็นอย่างอื่น ให้ผู้ให้เช่าเป็นผู้รับภาระ ผู้ให้เช่าต้องแจ้งรายการ ขอบเขต และช่องทางติดต่อสำหรับการซ่อมแซมที่ตนรับผิดชอบก่อนทำสัญญา หากผู้ให้เช่าไม่ซ่อมแซมภายในระยะเวลาอันสมควรที่ผู้เช่ากำหนด ผู้เช่าอาจซ่อมแซมเองและเรียกให้ชำระคืนค่าใช้จ่ายหรือหักจากค่าเช่าได้ | ประมวลกฎหมายแพ่งไต้หวัน มาตรา 429 และ 430; พระราชบัญญัติการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าและการกำกับดูแลของไต้หวัน มาตรา 8 |
| ผู้เช่าทำเสียหายแล้วไม่ซ่อมแซม | หากผู้เช่าทำให้ที่อยู่อาศัยให้เช่าหรืออุปกรณ์ประกอบเสียหาย และไม่ซ่อมแซมหรือไม่ชดใช้เป็นเงินอย่างเหมาะสม ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดได้ และต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนการเลิกสัญญา 30 วัน | พระราชบัญญัติการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าและการกำกับดูแลของไต้หวัน มาตรา 10 |
| เพดานเงินประกันและการคืนเงิน | เงินประกันต้องไม่เกิน 2 เดือนของค่าเช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้เช่าคืนที่อยู่อาศัยและชำระหนี้แล้ว ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันหรือคืนส่วนที่เหลือหลังหักกลบลบหนี้ | พระราชบัญญัติการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าและการกำกับดูแลของไต้หวัน มาตรา 7 |
| การส่งมอบและตรวจรับเมื่อย้ายออกและทรัพย์สินที่ตกค้าง | เมื่อคืนทรัพย์ ต้องให้ทั้งสองฝ่ายร่วมกันตรวจรับสภาพที่อยู่อาศัยและอุปกรณ์ประกอบ ทรัพย์สินที่ตกค้างหลังการตรวจรับ หากผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวเตือนตามระยะเวลาที่กำหนดแล้วยังไม่นำกลับ ให้ถือว่าสละสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายในการจัดการอาจหักจากเงินประกันได้ | พระราชบัญญัติการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าและการกำกับดูแลของไต้หวัน มาตรา 12 |
ในทางปฏิบัติ ขอบเขตของการกลับคืนสภาพเดิม การปรับปรุงใดที่สามารถคงไว้ได้ และการแบ่งค่าใช้จ่าย อาจระบุเป็นรายข้อในสัญญาเช่าหรือเอกสารแนบท้าย พระราชบัญญัติการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าและการกำกับดูแลของไต้หวัน มาตรา 5 ยังกำหนดว่า คู่สัญญาเช่าถือว่ามีความสัมพันธ์ในฐานะผู้บริโภค และใช้บังคับบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องของพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภคไต้หวัน
ข้อมูลข้างต้นเป็นบทสรุปข้อกฎหมาย ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย กรณีเฉพาะโปรดปรึกษาทนายความหรือหน่วยงานที่มีอำนาจในท้องถิ่น
ก่อนจ้างผู้รับเหมาทำงานในบ้านเช่า ควรตรวจสอบสิ่งเหล่านี้
- ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของบ้าน: ระบุรายการและขอบเขตที่อนุญาตอย่างชัดเจน เพื่อหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดจากการพูดด้วยวาจา
- การจัดการเมื่อสิ้นสุดสัญญา: ตกลงว่าสิ่งใดต้องคืนสภาพเดิม สิ่งใดสามารถทิ้งไว้ได้ และค่าใช้จ่ายเป็นภาระของใคร
- ลักษณะของงาน: การจัดตกแต่งขนาดเล็กที่ไม่ติดตรึงมักไม่เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบการตกแต่งภายใน แต่หากเป็นงานติดตรึง เช่น ปรับผนังกั้นห้อง ฝ้าเพดาน ฯลฯ ยังคงต้องตรวจสอบว่าต้องดำเนินการโดยผู้รับเหมาที่ขึ้นทะเบียนและผ่านการตรวจสอบหรือไม่ (ดูหน้า 'วิธีตรวจสอบการขึ้นทะเบียนที่ถูกต้อง' และ 'ขั้นตอนและการแจ้งการตกแต่งภายใน' ในเว็บไซต์นี้)
- สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรและประมาณการราคา: แม้จะเป็นงานเล็ก ก็แนะนำให้มีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรยืนยันขอบเขต จำนวนเงิน และระยะเวลา (ดูหน้า 'วิธีอ่านประมาณการราคา' และ 'ข้อควรระวังในสัญญา' ในเว็บไซต์นี้)
จุดสำคัญของการตกแต่งบ้านเช่าคือ 'สามารถย้อนกลับได้ คืนสภาพได้ และตกลงกันล่วงหน้า' เพื่อควบคุมความยืดหยุ่นและค่าใช้จ่ายไม่ให้เป็นภาระเมื่อสิ้นสุดสัญญา หน้านี้เป็นข้อมูลสรุปที่เป็นกลาง ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับกรณีเฉพาะ โปรดปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
คำถามที่พบบ่อย
ผู้เช่าสามารถตกแต่งบ้านเองได้หรือไม่?
ขึ้นอยู่กับสัญญาเช่าและการยินยอมของเจ้าของบ้าน รวมถึงลักษณะของการเปลี่ยนแปลง การจัดตกแต่งที่เคลื่อนย้ายได้และไม่ทำลาย (เฟอร์นิเจอร์ ม่าน ตะขอไร้รอย) มีข้อโต้แย้งน้อยกว่า ส่วนงานติดตรึงหรือเปลี่ยนแปลงสภาพเดิม (ผนังกั้นห้อง ระบบไฟฟ้า-ประปา การตอกตะปู) มักต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของบ้าน หน้านี้เป็นข้อมูลสรุปที่เป็นกลาง ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย
การปรับเปลี่ยนผนังกั้นห้องหรือระบบไฟฟ้า-ประปา ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านหรือไม่?
โดยทั่วไป งานติดตรึงหรือที่เปลี่ยนแปลงสภาพเดิม แนะนำให้ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของบ้าน และระบุขอบเขตและการจัดการเมื่อสิ้นสุดสัญญาในสัญญาหรือเอกสารแนบ เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทในภายหลัง การปรับเปลี่ยนดังกล่าวอาจเกี่ยวข้องกับการตรวจสอบการตกแต่งภายในหรือไม่ ขึ้นอยู่กับลักษณะและขนาดของงาน
เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า ต้องคืนสภาพเดิมหรือไม่?
ประมวลกฎหมายแพ่งไต้หวัน มาตรา 455 กำหนดว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงต้องคืนทรัพย์ที่ให้เช่า มาตรา 431 วรรค 2 กำหนดว่า สิ่งติดตั้งที่ผู้เช่าติดตั้งเพิ่มเองสามารถถอดออกไปได้ แต่ต้องกลับคืนสู่สภาพเดิม การเปลี่ยนแปลงที่เกิดจากการใช้ตามวิธีที่ตกลงกันหรือการใช้ตามปกติ ตามมาตรา 432 ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย งานที่กระทบโครงสร้างหรือระบบท่อ ควรระบุไว้ล่วงหน้าในสัญญาเช่าว่าจะต้องคืนสภาพเดิมหรือไม่เมื่อย้ายออก ข้อความนี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย
เงินประกันจะถูกหักหรือไม่?
หากมีการเปลี่ยนแปลงหรือความเสียหายโดยไม่ได้รับอนุญาตซึ่งก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายในการคืนสภาพ เจ้าของบ้านอาจหักเงินประกันได้ ในทางกลับกัน หากได้รับอนุญาตและตกลงกันว่าจะคงไว้ซึ่งการปรับปรุง ก็ให้ดำเนินการตามข้อตกลง การระบุค่าใช้จ่ายในเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรสามารถลดข้อพิพาทได้
เงินประกันการเช่าบ้านสามารถเรียกเก็บได้สูงสุดกี่เดือน? หลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่าแล้ว ต้องคืนเงินประกันให้ผู้เช่าหรือไม่?
ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติการพัฒนาและการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า จำนวนเงินประกันต้องไม่เกินค่าเช่า 2 เดือน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงและผู้เช่าได้คืนที่อยู่อาศัยให้เช่าและชำระหนี้ที่เกี่ยวข้องทั้งหมดแล้ว ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันหรือเงินคงเหลือหลังจากหักกลบหนี้ หากมีความเสียหายจากการดัดแปลงตกแต่งโดยไม่ได้รับความยินยอม ผู้ให้เช่าสามารถหักค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมให้กลับสู่สภาพเดิมจากเงินประกันได้ แต่จำนวนเงินที่หักต้องสอดคล้องกับความเสียหายจริงอย่างสมเหตุสมผล หน้านี้เป็นการให้ข้อมูลอย่างเป็นกลาง ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย
การจัดตกแต่งแบบไร้รอยหรือถอดออกได้ ถือเป็นการตกแต่งหรือไม่?
การจัดตกแต่งที่เคลื่อนย้ายได้และไม่ทำลายผนัง (ตะขอไร้รอย สติกเกอร์ติดผนังที่ลอกออกได้ เฟอร์นิเจอร์เคลื่อนย้ายได้) มักมีข้อโต้แย้งน้อยกว่าและสามารถคืนสภาพได้เมื่อสิ้นสุดสัญญา ซึ่งมีลักษณะแตกต่างจาก 'การตกแต่งภายใน' แบบติดตรึง หากไม่แน่ใจ ยังคงแนะนำให้สอบถามเจ้าของบ้านล่วงหน้า
การตกแต่งบ้านเช่าเล็กน้อย ต้องใช้ผู้รับเหมาที่ขึ้นทะเบียนหรือไม่?
การจัดตกแต่งขนาดเล็กที่ไม่ติดตรึงมักไม่เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบการตกแต่งภายใน แต่หากเป็นงานติดตรึง เช่น ปรับผนังกั้นห้อง ฝ้าเพดาน ฯลฯ ยังคงต้องตรวจสอบว่าต้องดำเนินการโดยผู้รับเหมาที่ขึ้นทะเบียนการตกแต่งภายในและผ่านการตรวจสอบหรือไม่ ดูรายละเอียดในหน้า 'วิธีตรวจสอบการขึ้นทะเบียนที่ถูกต้อง' และ 'ขั้นตอนและการแจ้งการตกแต่งภายใน' ในเว็บไซต์นี้
หากผู้ให้เช่าตกลงให้ฉันตกแต่ง เมื่อย้ายออก ฉันเรียกค่าใช้จ่ายในการตกแต่งคืนจากผู้ให้เช่าได้หรือไม่
ตามประมวลกฎหมายแพ่งไต้หวัน มาตรา 431 วรรค 1 หากค่าใช้จ่ายที่เป็นประโยชน์ที่ผู้เช่าจ่ายไปทำให้บ้านมีมูลค่าเพิ่มขึ้น และผู้ให้เช่ารู้เห็นแต่ไม่ได้แสดงการคัดค้าน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าต้องชำระคืน แต่จำกัดเพียงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นซึ่งยังคงอยู่ในเวลาย้ายออก ไม่เท่ากับค่าใช้จ่ายในการตกแต่งเต็มจำนวน หากสัญญาเช่ากำหนดไว้เป็นอย่างอื่น เช่น ให้ผู้เช่ารับภาระเองหรือต้องคืนสภาพเดิม โดยปกติให้เป็นไปตามข้อตกลง แนะนำให้ระบุการรับภาระค่าใช้จ่ายไว้ในข้อตกลงเป็นหนังสือ ข้อความนี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย
เอกสารอ้างอิงเพิ่มเติม (แหล่งข้อมูลทางการ)
· หน้านี้เป็นข้อมูลที่เป็นกลางเพื่อใช้อ้างอิงเท่านั้น สถานะการจดทะเบียนและข้อบังคับที่แท้จริงควรยึดตามประกาศของหน่วยงานที่รับผิดชอบ
