室內設計地圖¿Qué es la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos? ¿En qué se diferencia de la renovación de casas viejas? ¿Cómo se calculan las bonificaciones de volumen y las reducciones fiscales?
La reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos (reconstrucción acelerada de edificios urbanos peligrosos y antiguos) y la «renovación de viviendas antiguas» que también se aborda en este sitio son dos procesos distintos: la renovación de viviendas antiguas consiste en reparar sobre la base del edificio existente, sin implicar demolición y reconstrucción, y se rige por la normativa general de construcción y las normas de gestión de decoración de interiores. La reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos implica demoler el edificio original y reconstruir en el mismo lugar, requiere el consentimiento de todos los propietarios y solo puede solicitarse tras superar la evaluación del grado de peligro y antigüedad realizada por el gobierno local. También se diferencia de la «renovación urbana», que exige un tamaño mínimo de parcela, ya que no tiene un umbral mínimo de superficie. Actualmente, el límite máximo de bonificación de volumen para estas reconstrucciones es aproximadamente 1.3 veces el volumen legal o 1.15 veces la superficie de piso original del edificio (desde 2025, para parcelas pequeñas se ha reducido a 1.2 veces / 1.15 veces; las parcelas de 500 m² o más que ofrezcan espacio para vivienda social o instalaciones de bien público pueden recibir una bonificación adicional de hasta el 15% del volumen básico). En cuanto a impuestos, durante el período de reconstrucción se puede solicitar una reducción o exención del impuesto al valor del suelo; tras finalizar la reconstrucción, el impuesto al valor del suelo y el impuesto a la propiedad pueden reducirse a la mitad durante 2 años (si los propietarios originales continúan en posesión, el plazo puede extenderse hasta 10 años). Además, se han añadido exenciones o reducciones del impuesto a la plusvalía del suelo y del impuesto de escrituración para casos de transferencia por reconstrucción cooperativa. El 16 de julio de 2026, el Yuan Ejecutivo aprobó un proyecto de reforma legal que elimina el plazo de solicitud original del 31 de mayo de 2027 y añadirá el requisito de que la proporción de uso residencial sea al menos de la mitad. Lo siguiente es una recopilación neutral. La bonificación de volumen real, las exenciones fiscales y los plazos de solicitud están sujetos a los anuncios más recientes del Ministerio del Interior (Dirección General de Gestión del Territorio) y del gobierno local donde esté registrado el domicilio. No constituye asesoramiento legal ni fiscal.
¿Cuál es la diferencia entre la reconstrucción de edificios antiguos en riesgo, la renovación de casas viejas y la renovación urbana?
A menudo se confunden los tres, pero difieren en el ámbito de aplicación, si se derriba y reconstruye, y en los requisitos de umbral:
| Concepto | ¿Derribo y reconstrucción? | Umbral de tamaño del terreno | Umbral de consentimiento |
|---|---|---|---|
| Renovación de casa antigua | No, se rehabilita sobre el edificio existente | Ninguno | Según el alcance de cada obra |
| Reconstrucción de edificio antiguo en riesgo | Sí, se derriba el edificio original y se reconstruye en el mismo lugar | Sin umbral mínimo de superficie del terreno | Consentimiento de todos los propietarios |
| Renovación urbana | Sí, normalmente integra un área más grande | Debe alcanzar un cierto tamaño de terreno | Según la ordenanza de renovación urbana, puede haber un mecanismo de mayoría |
Los tres tienen diferentes regulaciones y procedimientos de revisión; los propietarios deben determinar cuál aplicar según el estado real del edificio y sus necesidades; lo anterior es un resumen neutral, y la aplicación real prevalece según lo determine la autoridad local de renovación urbana.
¿Cómo se calcula la bonificación de volumen de construcción para la reconstrucción de edificios antiguos en riesgo?
La bonificación de volumen actual se calcula tomando el mayor entre el «múltiplo del volumen legal» y el «múltiplo de la superficie de piso original»:
| Tamaño de la parcela | Múltiplo del volumen legal | Múltiplo de la superficie de piso original |
|---|---|---|
| Casos generales (desde 2025, parcelas de menos de 500 m²) | 1.2 veces | 1.1 veces |
| Parcelas de 500 m² o más que ofrezcan espacio para vivienda social o instalaciones de bien público | Puede añadirse una bonificación de hasta el 15% del volumen básico | Puede añadirse una bonificación de hasta el 15% del volumen básico |
| Casos aprobados antes de 2025 (estándar original) | 1.3 veces | 1.15 veces |
El porcentaje exacto de bonificación depende del tamaño de la parcela, la zona y el cumplimiento de las condiciones adicionales; la concesión real se determina mediante la revisión de la autoridad competente en renovación urbana del gobierno local. Esta página no constituye asesoramiento legal ni fiscal.
¿Qué exenciones fiscales hay para la reconstrucción de edificios antiguos en riesgo?
- Durante la reconstrucción: Si el terreno no puede utilizarse durante las obras, se puede solicitar una reducción del impuesto sobre el suelo.
- Después de completar la reconstrucción: El impuesto sobre el suelo y el impuesto sobre la vivienda se reducen a la mitad durante 2 años; si el propietario original continúa en posesión, puede extenderse hasta 10 años.
- Casos de transferencia por reconstrucción cooperativa: Se otorga una reducción proporcional del impuesto al incremento del valor del suelo y del impuesto de transmisiones patrimoniales.
Para conocer la proporción exacta de reducción, los requisitos de solicitud y los plazos, consulte a la agencia tributaria local de su lugar de residencia. Esta página es un resumen neutral, no asesoramiento fiscal.
¿Cuál es el estado más reciente del plazo de solicitud para la reconstrucción de edificios antiguos en riesgo?
El plazo de solicitud original era el 31 de mayo de 2027. El 16 de julio de 2026, el Yuan Ejecutivo aprobó un proyecto de reforma legal que incluye:
- Eliminación del plazo de solicitud: se normaliza la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos, sin estar sujeta a un plazo de solicitud.
- Nuevo requisito de elegibilidad: se exige que la proporción de uso residencial sea al menos de la mitad, para evitar solicitudes de usos no residenciales como hoteles, oficinas, etc.
La reforma aún debe ser aprobada en tercera lectura por el Yuan Legislativo para entrar en vigor; actualmente sigue en fase de proyecto.
La fecha de entrada en vigor, los detalles de los requisitos y la posible existencia de disposiciones transitorias dependerán del avance legislativo y de los anuncios más recientes del Ministerio del Interior (Dirección General de Gestión del Territorio). Esta página no constituye asesoramiento legal.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos y la renovación de casas viejas?
La renovación de casas viejas consiste en reparar el edificio existente (como tuberías, fachadas, decoración interior) sin demolerlo; la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos implica demoler el edificio original y reconstruirlo en el mismo lugar, requiriendo el consentimiento de todos los propietarios y la aprobación de la evaluación de peligrosidad o antigüedad por parte del gobierno local. Ambas difieren en las regulaciones aplicables, el proceso de solicitud y si implican bonificaciones de volumen o reducciones fiscales. El propietario puede determinar cuál es aplicable según sus necesidades y el estado del edificio.
¿Es lo mismo la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos que la renovación urbana?
No. La renovación urbana generalmente se aplica a parcelas de cierto tamaño mínimo y con múltiples propietarios, con un proceso y período de revisión más largos; la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos no tiene umbral mínimo de superficie y el proceso es relativamente más simple, pero también requiere el consentimiento de todos los propietarios. Ambas pueden aplicarse a diferentes parcelas; la aplicabilidad real depende de la determinación de la autoridad competente de renovación urbana del gobierno local.
¿Cómo se calcula la bonificación de volumen en la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos?
Según la normativa vigente, el límite máximo de bonificación de volumen es aproximadamente 1.3 veces el volumen legal o 1.15 veces la superficie de piso original del edificio, tomando el mayor de los dos; desde 2025, para casos de parcelas pequeñas (menos de 500 m²) se ha reducido a 1.2 veces el volumen legal o 1.1 veces la superficie de piso original. Las parcelas de 500 m² o más que ofrezcan espacio para vivienda social o instalaciones de bien público pueden recibir una bonificación adicional de hasta el 15% del volumen básico. El porcentaje exacto de bonificación varía según el tamaño de la parcela, la zona y el cumplimiento de las condiciones adicionales; la concesión real se determina mediante la revisión de la autoridad competente en renovación urbana del gobierno local.
¿Qué reducciones fiscales están disponibles en la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos?
Durante el período de reconstrucción, si el terreno no puede usarse debido a las obras, se puede solicitar una reducción del impuesto sobre el terreno; una vez completada la reconstrucción, el impuesto sobre el terreno y el impuesto sobre la vivienda pueden reducirse a la mitad durante 2 años, y si el propietario original continúa en posesión, puede extenderse hasta 10 años. Además, para los casos de transferencia de propiedad por reconstrucción cooperativa, se han añadido reducciones en el impuesto sobre el incremento del valor del terreno y el impuesto de transmisiones patrimoniales en ciertos porcentajes. Para conocer las proporciones exactas y las condiciones de solicitud, consulte a la autoridad tributaria local correspondiente.
¿Se acerca el plazo de solicitud para la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos?
El plazo de solicitud original era el 31 de mayo de 2027, pero el 16 de julio de 2026 el Yuan Ejecutivo aprobó un proyecto de reforma legal que elimina el plazo de solicitud, normalizando la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos, y añade el requisito de que la proporción de uso residencial sea al menos de la mitad (para evitar solicitudes de usos no residenciales como hoteles, oficinas, etc.). La reforma aún debe ser aprobada en tercera lectura por el Yuan Legislativo. La fecha de entrada en vigor y los detalles de los requisitos dependerán del avance legislativo y de los anuncios más recientes del Ministerio del Interior.
¿Por qué la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos requiere el consentimiento de todos los propietarios?
Porque la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos implica demoler el edificio original y reconstruirlo en el mismo lugar, afectando directamente los derechos de propiedad y la disposición de vivienda de cada propietario. Por lo tanto, el sistema actual exige el consentimiento unánime para solicitar, a diferencia de la renovación urbana que puede tener un mecanismo de decisión mayoritaria bajo ciertas condiciones. Si algún propietario no está de acuerdo, se necesita negociación o buscar otras alternativas (como la renovación de casas viejas o el refuerzo sísmico de plantas débiles), consulte la página de «Subsidios para prolongar la vida de las casas viejas» en este sitio.
Si quiero saber si mi casa es adecuada para la reconstrucción de edificios peligrosos y antiguos, ¿qué puedo hacer hoy?
Un paso que puede hacer de inmediato: consulte a la autoridad competente de renovación urbana del gobierno local para confirmar si su edificio cumple con los criterios de evaluación de peligrosidad o antigüedad, y comunique inicialmente la voluntad de reconstrucción con todos los propietarios. La información de esta página es solo para una comprensión preliminar; la determinación oficial de elegibilidad, bonificaciones de volumen y reducciones fiscales debe basarse en los anuncios más recientes de la ventanilla oficial. Esto no constituye asesoramiento legal o fiscal.
Referencias adicionales (fuentes oficiales)
· Esta página es una recopilación neutral de información, solo como referencia. El estado real del registro y las regulaciones deben basarse en los anuncios de la autoridad competente.
