室內設計地圖Qu'est-ce que la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens ? Quelle est la différence avec la rénovation de maisons anciennes ? Comment calculer les bonus de COS et les allègements fiscaux ?
La reconstruction de bâtiments dangereux et anciens (accélération de la reconstruction des bâtiments urbains dangereux et anciens) et la « rénovation de maisons anciennes » que nous traitons séparément sur ce site sont deux choses différentes : la rénovation de maisons anciennes consiste à rénover sur la base du bâtiment existant, sans démolition ni reconstruction, et relève de la réglementation générale de la construction et de la gestion des aménagements intérieurs ; la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens, quant à elle, implique **la démolition du bâtiment d'origine et sa reconstruction sur place**, nécessite l'accord de tous les propriétaires, et doit passer par une évaluation de l'état de dangerosité et de vétusté par les autorités locales pour être approuvée. Elle diffère également de la « rénovation urbaine » qui exige une taille minimale de terrain, car elle n'a pas de seuil de superficie minimale. Actuellement, le plafond du bonus de coefficient d'occupation des sols (COS) pour la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens est d'environ 1,3 fois le COS légal ou 1,15 fois la surface de plancher du bâtiment d'origine (pour les petits terrains, à partir de 2025, ce plafond a été réduit à 1,2 fois le COS légal ou 1,1 fois la surface de plancher d'origine ; pour les terrains de 500 mètres carrés ou plus qui fournissent des logements sociaux ou des espaces d'intérêt public, le bonus peut être augmenté). En matière fiscale, pendant la reconstruction, la taxe foncière peut être réduite sur demande ; après l'achèvement de la reconstruction, la taxe foncière et la taxe d'habitation peuvent être réduites de moitié pendant 2 ans (prolongeables jusqu'à 10 ans si les propriétaires d'origine conservent le bien). De plus, de nouvelles réductions de la taxe sur la plus-value foncière et des droits de mutation ont été introduites pour les transferts immobiliers dans le cadre de reconstructions coopératives. Le 16 juillet 2026, le Yuan exécutif a adopté un projet de modification de la loi, **supprimant la date limite de dépôt des demandes initialement fixée au 31 mai 2027**, et ajoutant une condition d'éligibilité exigeant qu'une certaine proportion de la surface soit dédiée à un usage résidentiel. Ce qui suit est un résumé neutre. Pour les détails réels sur les bonus de COS, les allègements fiscaux et les délais de demande, veuillez vous référer aux annonces les plus récentes de l'Agence nationale de gestion du territoire du ministère de l'Intérieur et des autorités locales de votre lieu de résidence. Ceci n'est pas un conseil juridique ou fiscal.
FAQ
Quelle est la différence entre la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens et la rénovation de maisons anciennes ?
La rénovation de maisons anciennes consiste à rénover sur la base du bâtiment existant (par exemple, canalisations, façades, aménagements intérieurs), sans démolition ni reconstruction. La reconstruction de bâtiments dangereux et anciens implique la démolition du bâtiment d'origine et sa reconstruction sur place, nécessite l'accord de tous les propriétaires et doit passer par une évaluation de l'état de dangerosité et de vétusté par les autorités locales. Les deux diffèrent en termes de réglementation applicable, de procédure de demande et d'éligibilité aux bonus de COS et aux allègements fiscaux. Les propriétaires peuvent choisir la méthode appropriée en fonction de leurs besoins réels et de l'état du bâtiment.
Est-ce que la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens et la rénovation urbaine sont la même chose ?
Non. La rénovation urbaine s'applique généralement à des projets de plus grande envergure avec une taille de terrain minimale et plusieurs propriétaires, et ses procédures et délais d'examen sont plus longs. La reconstruction de bâtiments dangereux et anciens n'a pas de seuil de superficie minimale et sa procédure est relativement simplifiée, mais elle nécessite également l'accord de tous les propriétaires. Les deux peuvent s'appliquer à des terrains différents. La détermination réelle dépend des autorités locales compétentes en matière de rénovation urbaine.
Comment calculer le bonus de coefficient d'occupation des sols pour la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens ?
Selon la réglementation actuelle, le plafond du bonus de COS est d'environ 1,3 fois le COS légal ou 1,15 fois la surface de plancher du bâtiment d'origine, le plus élevé des deux étant retenu. À partir de 2025, pour les petits terrains (moins de 500 mètres carrés), ce plafond a été réduit à 1,2 fois le COS légal ou 1,1 fois la surface de plancher d'origine. Pour les terrains de 500 mètres carrés ou plus qui fournissent des logements sociaux ou des espaces d'intérêt public, le bonus peut être augmenté. Le ratio exact varie en fonction de la taille du terrain, de la zone et de l'éligibilité aux conditions de majoration. L'attribution réelle est soumise à l'examen des autorités locales compétentes en matière de rénovation urbaine.
Quels sont les allègements fiscaux pour la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens ?
Pendant la reconstruction, la taxe foncière peut être réduite sur demande si le terrain est inutilisable en raison des travaux. Après l'achèvement de la reconstruction, la taxe foncière et la taxe d'habitation peuvent être réduites de moitié pendant 2 ans, prolongeables jusqu'à 10 ans si les propriétaires d'origine conservent le bien. De plus, pour les transferts de propriété dans le cadre de reconstructions coopératives, de nouvelles réductions proportionnelles de la taxe sur la plus-value foncière et des droits de mutation ont été introduites. Pour connaître les taux exacts et les conditions de demande, veuillez contacter les services locaux des impôts de votre lieu de résidence.
Le délai de demande pour la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens est-il bientôt expiré ?
La date limite de dépôt des demandes était initialement fixée au 31 mai 2027, mais le 16 juillet 2026, le Yuan exécutif a adopté un projet de modification de la loi supprimant cette date limite, rendant la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens permanente. Parallèlement, une nouvelle condition d'éligibilité exigeant qu'une certaine proportion de la surface soit dédiée à un usage résidentiel a été ajoutée (pour éviter les demandes pour des usages non résidentiels tels que les hôtels ou les bureaux). La modification législative doit encore être adoptée par le Yuan législatif en troisième lecture. La date d'entrée en vigueur et les détails des conditions d'éligibilité sont à vérifier en fonction de l'avancement législatif et des annonces les plus récentes du ministère de l'Intérieur.
Pourquoi la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens nécessite-t-elle l'accord de tous les propriétaires ?
Parce que la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens implique la démolition du bâtiment d'origine et sa reconstruction sur place, ce qui affecte directement les droits de propriété et les conditions de logement de chaque propriétaire. Par conséquent, la réglementation actuelle exige l'accord de tous pour pouvoir déposer une demande, contrairement à la rénovation urbaine qui peut recourir à un mécanisme de décision majoritaire dans certaines conditions. Si un propriétaire n'est pas d'accord, il est nécessaire de négocier ou d'envisager d'autres solutions (comme la rénovation de maisons anciennes ou le renforcement sismique des zones faibles). Vous pouvez consulter la page « Subventions pour la prolongation de la durée de vie des maisons anciennes » de ce site.
Je souhaite savoir si ma maison est adaptée à la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens. Que puis-je faire dès aujourd'hui ?
La première étape immédiate consiste à contacter les autorités locales compétentes en matière de rénovation urbaine de votre lieu de résidence pour vérifier si votre bâtiment répond aux critères d'évaluation de dangerosité ou de vétusté, et à discuter de manière préliminaire de la volonté de reconstruction avec tous les propriétaires. Les informations fournies sur cette page ne sont qu'une introduction préliminaire. Pour les détails officiels concernant l'éligibilité, les bonus de COS et les allègements fiscaux, veuillez vous référer aux guichets officiels et aux annonces les plus récentes. Ceci n'est pas un conseil juridique ou fiscal.
Références complémentaires (sources officielles)
· Cette page est une compilation neutre d'informations, fournie à titre indicatif uniquement. Veuillez vous référer aux annonces officielles de l'autorité compétente pour le statut d'enregistrement réel et la réglementation.
