室內設計地圖Qu'est-ce que la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens ? Quelle est la différence avec la rénovation de maisons anciennes ? Comment calculer les bonus de COS et les allègements fiscaux ?
La reconstruction des bâtiments dangereux et anciens (programme de reconstruction accélérée des bâtiments urbains dangereux et anciens) est une opération différente de la « rénovation de vieux logements » également présentée sur ce site : la rénovation de vieux logements consiste à réparer un bâtiment existant, sans démolition ni reconstruction, et relève des règlements généraux de construction et des règles d’aménagement intérieur ; la reconstruction des bâtiments dangereux et anciens, en revanche, implique la démolition du bâtiment d’origine et sa reconstruction sur place. Elle nécessite l’accord de tous les propriétaires, une évaluation du degré de danger et de vétusté par le gouvernement local, et se distingue du « renouvellement urbain » qui exige une certaine superficie minimale de terrain : elle n’a aucun seuil minimal de superficie. À l’heure actuelle, la prime de volume constructible pour ces reconstructions est plafonnée à environ 1,3 fois le volume constructible légal ou 1,15 fois la surface de plancher d’origine (à partir de 2025, pour les projets sur petite parcelle, ce plafond est réduit à 1,2 fois / 1,15 fois ; les projets sur une parcelle d’au moins 500 m² qui fournissent des logements sociaux ou des espaces d’intérêt public peuvent bénéficier d’une prime supplémentaire pouvant atteindre 15 % du volume constructible de base). En matière fiscale, la taxe foncière sur le terrain peut être réduite ou exonérée pendant la reconstruction ; après l’achèvement, la taxe foncière sur le terrain et la taxe sur les bâtiments peuvent être réduites de moitié pendant 2 ans (et prolongées jusqu’à 10 ans si les propriétaires d’origine conservent leur bien). S’ajoutent des réductions de taxe sur la plus-value foncière et de taxe de mutation pour les transferts liés à une reconstruction coopérative. Le 16 juillet 2026, le Conseil exécutif a adopté un projet de modification de la loi, supprimant la date limite de dépôt initialement prévue au 31 mai 2027 et ajoutant une condition d’éligibilité : « la proportion d’usage résidentiel doit être d’au moins la moitié ». Ce qui suit est une présentation neutre ; pour les primes de volume, les allègements fiscaux et les délais de demande réels, veuillez vous référer aux dernières annonces de la direction de la gestion du territoire du ministère de l’Intérieur et du gouvernement local du lieu de résidence enregistré. Ceci ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.
En quoi la reconstruction de bâtiments vétustes et dangereux diffère-t-elle de la rénovation de maisons anciennes et du renouvellement urbain ?
Ces trois notions sont souvent confondues, mais leur champ d'application, le fait de démolir et reconstruire ou non, et les conditions de seuil diffèrent :
| Élément | Démolition et reconstruction | Seuil de taille de terrain | Seuil de consentement |
|---|---|---|---|
| Rénovation de maison ancienne | Non, rénovation sur la base du bâtiment existant | Aucun | Selon la portée des travaux individuels |
| Reconstruction de bâtiment vétuste et dangereux | Oui, démolition et reconstruction sur place | Aucun seuil minimal de superficie de terrain | Consentement de tous les propriétaires |
| Renouvellement urbain | Oui, intègre généralement une zone plus vaste | Doit atteindre une certaine taille de terrain | Mécanisme de décision majoritaire possible selon le règlement de renouvellement urbain |
Les réglementations et les procédures d'examen applicables à ces trois approches diffèrent. Les propriétaires doivent déterminer laquelle s'applique en fonction de l'état réel du bâtiment et de leurs besoins. Le contenu ci-dessus est un résumé neutre ; l'application réelle est soumise à la reconnaissance des autorités locales de renouvellement urbain.
Comment calculer la prime de volume de plancher pour la reconstruction des bâtiments vétustes et dangereux ?
La prime de volume actuelle consiste à retenir le plus élevé entre le « multiplicateur du volume constructible légal » et le « multiplicateur de la surface de plancher d’origine » :
| Taille de la parcelle | Multiplicateur de volume constructible légal | Multiplicateur de surface de plancher d’origine |
|---|---|---|
| Cas général (à partir de 2025, parcelle de moins de 500 m²) | 1,2 fois | 1,1 fois |
| Parcelle d’au moins 500 m² avec mise à disposition de logements sociaux ou d’espaces d’intérêt public | Prime supplémentaire pouvant atteindre 15 % du volume constructible de base | Prime supplémentaire pouvant atteindre 15 % du volume constructible de base |
| Projets approuvés avant 2025 (ancien critère) | 1,3 fois | 1,15 fois |
Le taux exact de la prime varie selon la taille de la parcelle, la zone et le respect des conditions de majoration ; l’attribution effective est soumise à l’examen des autorités locales compétentes en matière de renouvellement urbain. Cette page ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.
Quelles exonérations fiscales existent pour la reconstruction des bâtiments vétustes et dangereux ?
- Pendant la reconstruction : si le terrain est inutilisable en raison des travaux, il est possible de demander une réduction de la taxe foncière.
- Après l'achèvement de la reconstruction : la taxe foncière et la taxe sur les logements sont réduites de moitié pendant 2 ans ; si le propriétaire d'origine continue de détenir le bien, cela peut être prolongé jusqu'à 10 ans.
- Cas de transfert liés à une reconstruction coopérative : réduction d'un certain pourcentage de la taxe sur la plus-value foncière et des droits de mutation
Pour les taux de réduction exacts, les conditions et les délais de demande, veuillez consulter le bureau local des impôts de votre lieu de résidence. Cette page est un résumé neutre et ne constitue pas un conseil fiscal.
Quelle est la dernière évolution concernant le délai de demande pour la reconstruction des bâtiments vétustes et dangereux ?
La date limite de dépôt initialement prévue était le 31 mai 2027. Le 16 juillet 2026, le Conseil exécutif a adopté un projet de modification de la loi, qui prévoit notamment :
- Suppression du délai de dépôt : la reconstruction des bâtiments dangereux et anciens devient permanente, sans plus de limite de dépôt.
- Ajout d’une condition d’éligibilité : exigence d’« une proportion d’usage résidentiel d’au moins la moitié », afin d’éviter les demandes pour des usages non résidentiels comme les hôtels, les bureaux, etc.
La modification doit encore être adoptée en troisième lecture par le Yuan législatif pour entrer en vigueur ; il s’agit pour l’instant d’un simple projet.
La date d’entrée en vigueur effective, le détail des conditions et l’existence éventuelle de mesures transitoires doivent être confirmés en fonction de l’avancement du processus législatif et des dernières annonces de la direction de la gestion du territoire du ministère de l’Intérieur. Cette page ne constitue pas un conseil juridique.
FAQ
Quelle est la différence entre la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens et la rénovation de maisons anciennes ?
La rénovation de maisons anciennes consiste à rénover sur la base du bâtiment existant (par exemple, canalisations, façades, aménagements intérieurs), sans démolition ni reconstruction. La reconstruction de bâtiments dangereux et anciens implique la démolition du bâtiment d'origine et sa reconstruction sur place, nécessite l'accord de tous les propriétaires et doit passer par une évaluation de l'état de dangerosité et de vétusté par les autorités locales. Les deux diffèrent en termes de réglementation applicable, de procédure de demande et d'éligibilité aux bonus de COS et aux allègements fiscaux. Les propriétaires peuvent choisir la méthode appropriée en fonction de leurs besoins réels et de l'état du bâtiment.
Est-ce que la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens et la rénovation urbaine sont la même chose ?
Non. La rénovation urbaine s'applique généralement à des projets de plus grande envergure avec une taille de terrain minimale et plusieurs propriétaires, et ses procédures et délais d'examen sont plus longs. La reconstruction de bâtiments dangereux et anciens n'a pas de seuil de superficie minimale et sa procédure est relativement simplifiée, mais elle nécessite également l'accord de tous les propriétaires. Les deux peuvent s'appliquer à des terrains différents. La détermination réelle dépend des autorités locales compétentes en matière de rénovation urbaine.
Comment calculer le bonus de coefficient d'occupation des sols pour la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens ?
Selon la réglementation actuelle, le plafond de la prime de volume est d’environ 1,3 fois le volume constructible légal ou 1,15 fois la surface de plancher d’origine, le montant retenu étant le plus élevé des deux. À partir de 2025, pour les projets sur petite parcelle (moins de 500 m²), ce plafond est réduit à 1,2 fois le volume constructible légal ou 1,1 fois la surface de plancher d’origine. Pour une parcelle d’au moins 500 m² avec mise à disposition de logements sociaux ou d’espaces d’intérêt public, une prime supplémentaire pouvant atteindre 15 % du volume constructible de base peut être accordée. Le taux exact de la prime varie selon la taille de la parcelle, la zone et le respect des conditions de majoration ; l’attribution effective est soumise à l’examen des autorités locales compétentes en matière de renouvellement urbain.
Quels sont les allègements fiscaux pour la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens ?
Pendant la reconstruction, la taxe foncière peut être réduite sur demande si le terrain est inutilisable en raison des travaux. Après l'achèvement de la reconstruction, la taxe foncière et la taxe d'habitation peuvent être réduites de moitié pendant 2 ans, prolongeables jusqu'à 10 ans si les propriétaires d'origine conservent le bien. De plus, pour les transferts de propriété dans le cadre de reconstructions coopératives, de nouvelles réductions proportionnelles de la taxe sur la plus-value foncière et des droits de mutation ont été introduites. Pour connaître les taux exacts et les conditions de demande, veuillez contacter les services locaux des impôts de votre lieu de résidence.
Le délai de demande pour la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens est-il bientôt expiré ?
La date limite de dépôt initialement prévue était le 31 mai 2027. Toutefois, le 16 juillet 2026, le Conseil exécutif a adopté un projet de modification de la loi supprimant ce délai afin de pérenniser la reconstruction des bâtiments dangereux et anciens, et ajoutant une condition d’éligibilité : « la proportion d’usage résidentiel doit être d’au moins la moitié » (pour éviter les projets à usage non résidentiel tels que hôtels, bureaux, etc.). La réforme doit encore passer par les trois lectures du Yuan législatif ; la date effective et le détail des conditions doivent être confirmés au regard de l’avancement du processus législatif et des dernières annonces du ministère de l’Intérieur.
Pourquoi la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens nécessite-t-elle l'accord de tous les propriétaires ?
Parce que la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens implique la démolition du bâtiment d'origine et sa reconstruction sur place, ce qui affecte directement les droits de propriété et les conditions de logement de chaque propriétaire. Par conséquent, la réglementation actuelle exige l'accord de tous pour pouvoir déposer une demande, contrairement à la rénovation urbaine qui peut recourir à un mécanisme de décision majoritaire dans certaines conditions. Si un propriétaire n'est pas d'accord, il est nécessaire de négocier ou d'envisager d'autres solutions (comme la rénovation de maisons anciennes ou le renforcement sismique des zones faibles). Vous pouvez consulter la page « Subventions pour la prolongation de la durée de vie des maisons anciennes » de ce site.
Je souhaite savoir si ma maison est adaptée à la reconstruction de bâtiments dangereux et anciens. Que puis-je faire dès aujourd'hui ?
La première étape immédiate consiste à contacter les autorités locales compétentes en matière de rénovation urbaine de votre lieu de résidence pour vérifier si votre bâtiment répond aux critères d'évaluation de dangerosité ou de vétusté, et à discuter de manière préliminaire de la volonté de reconstruction avec tous les propriétaires. Les informations fournies sur cette page ne sont qu'une introduction préliminaire. Pour les détails officiels concernant l'éligibilité, les bonus de COS et les allègements fiscaux, veuillez vous référer aux guichets officiels et aux annonces les plus récentes. Ceci n'est pas un conseil juridique ou fiscal.
Références complémentaires (sources officielles)
· Cette page est une compilation neutre d'informations, fournie à titre indicatif uniquement. Veuillez vous référer aux annonces officielles de l'autorité compétente pour le statut d'enregistrement réel et la réglementation.
